相続した実家、売る・貸す・置いておく
税金で数百万円変わる分かれ道

思い出の家だからこそ、決め方は数字で。

写真はイメージです。Photo: Lucas Calloch（Pexels）

「とりあえず置いておく」も、立派な選択の一つです。ただし、置いておくあいだに期限が切れる制度があります。

公開日：2026年10月20日

親が住んでいた家を相続したとき、選べる道は大きく3つです。売る、貸す、置いておく。

どれが正解かは家によって違います。ただ、どの道を選んでも、先に知っておかないと損をする制度が3つあります。この記事ではその3つを先に書き、最後に「売る」場合の税金を仮の例で計算します。

先に知っておく制度①　相続登記は「義務」になった

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をすることが義務になりました。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。

売るにも貸すにも、まず名義が自分たちになっている必要があります。どの道を選ぶ場合でも、ここが出発点です。

先に知っておく制度②　空き家を放置すると、固定資産税の軽減が外れることがある

人が住むための家が建っている土地は、固定資産税が軽くなる特例があります（200㎡以下の部分は、税額計算のもとになる額が6分の1になる）。

ところが2023年12月13日に施行された改正空家法で、管理が行き届いていない空き家として自治体から「勧告」を受けると、この特例から外れることになりました。対象はそれまでの「特定空家」（倒壊の危険があるなど）に加えて、その手前の「管理不全空家」にも広がっています。

「置いておく」を選ぶなら、置いておくための管理費用（草刈り、換気、見回り）も、かかるお金として数えておく必要があります。

特例から外れたときに税額が何倍になるかは、土地の評価や自治体の計算で変わります。「6倍になる」と書かれることがありますが、実際には別の調整があるため、正確な額はお住まいの自治体で確認してください。

先に知っておく制度③　売るなら「最大3,000万円」の特別控除。ただし期限と条件がある

親がひとりで住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たすと、売って出た利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（相続空き家の3,000万円特別控除）。

主な条件

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（マンションなどは原則として対象外）
• 亡くなる直前まで親が住んでいて、ほかに同居者がいなかったこと（一定の条件で老人ホームに入っていた場合も対象）
• 相続してから売るまでのあいだ、人に貸したり事業に使ったりしていないこと
• 売った金額が1億円以下であること
• 相続した年から数えて3年目の年末までに売ること
• 売るときまでに耐震改修か取り壊しをすること（買主が翌年2月15日までに行う形も可）

この特例で一番見落とされやすいのが、3つ目の条件です。「とりあえず貸して、何年か家賃をもらってから売る」と、この特例は使えなくなります。 貸すか売るか迷っているなら、貸す前に、売った場合の税金を一度計算しておく価値があります。

仮の例で、売る場合の税金を比べる

次の前提を置いて計算します。すべて仮の数字です。

売って出た利益は、2,500万円 − 125万円 − 100万円 ＝ 2,275万円です。

相続人3人以上の行は、仕組みを示すため1人で2,275万円の利益が出た場合として単純化しています。実際は持ち分に応じて利益が分かれます。特例を使うには、税金が0円になる場合でも確定申告と、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

同じ家を同じ値段で売っても、売り方と時期だけで約462万円の差が出ます。

では、3つの道をどう比べるか

考え方の順番としては、まず「売ったらいくらになって、税金はいくらか」を出すのがおすすめです。それが分かれば、貸す・置いておくを選んだときに「何を手放しているのか」が金額で見えます。

売った場合の金額は、不動産会社に査定を頼むと分かります。査定は無料のところが多く、1社だけでなく複数社に頼むと、相場の幅がつかめます。

まとめ